佛山市順德區人民政府關于印發順德區深入推進城市更新(“三舊”改造) 工作實施細則的通知
發表日期:2019-06-15 14:40
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文章來源:區人民政府辦公室
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佛山市順德區人民政府關于印發順德區深入
推進城市更新(“三舊”改造)
工作實施細則的通知

 

各鎮人民政府、街道辦事處,區屬各部門,市垂直管理各部門:
       現將《順德區深入推進城市更新(“三舊”改造)工作實施細則》印發給你們,請認真貫徹落實。

 

佛山市順德區人民政府
2019年5月22日  

順德區深入推進城市更新(“三舊”改造)
工作實施細則 



第一章 總 則  

       第一條 制定依據
       為貫徹落實黨的十九大和十九屆一中、二中、三中全會精神,踐行習近平新時代中國特色社會主義思想,根據《中共廣東省委全面深化改革委員會關于印發佛山市順德區率先建設廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區實施方案的通知》(粵改委發〔2019〕3號)、《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號)、《佛山市人民政府辦公室關于深入推進城市更新(“三舊”改造)工作的實施意見(試行)》(佛府辦〔2018〕27號,以下簡稱市27號文)等文件規定,為構建科學合理的城市更新(“三舊”改造,以下簡稱城市更新)政策體系,推動我區建設廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區工作,按照“政府引導、市場運作、規劃統籌、公共優先、連片改造、產業保護、利益共享、公平公開”的基本原則,結合我區實際制定本實施細則。
       第二條 更新范圍
       本實施細則所指城市更新,是指符合國家、省、市、區有關城市更新及“三舊”改造政策要求,對特定城鄉建成區(包括舊城鎮、舊廠房、舊村居)內具有以下情形之一的區域,根據城鄉規劃和本實施細則規定進行拆除重建、局部加建、綜合整治、功能改變、生態修復、歷史文化保護等活動:
     (一)城市基礎設施和公共設施亟需完善;
     (二)人居環境惡劣、環境污染嚴重或者存在重大安全隱患;
     (三)現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求,影響城鄉規劃實施;
     (四)在保證建筑安全使用和合理優化利用的前提下進行局部加建、改建及通過土地建筑使用功能改造實現土地更優化利用;
     (五)城鄉建設用地增減掛鉤拆舊復墾區域;
     (六)根據城鄉規劃要求進行環境、景觀等綜合整治的區域;
     (七)在堅持保護優先的前提下進行適度合理利用的古村落、歷史建筑、文化遺產等用地;
     (八)其他經區或上級人民政府認定屬于城市更新的情形。
        第三條 更新類型
     (一)根據改造前的土地及地上建筑物用途不同,城市更新項目分為舊城鎮改造項目、舊廠房改造項目、舊村居改造項目三類。其中:
       “舊廠房”是指用于工業生產、物資存放的工礦倉儲用地及其附屬設施的低效用地。
       “舊村居”是指村居集體土地(含“村改居”)范圍內的宅基地及其緊密相關的附屬設施(含農村生產、生活服務設施和道路、市政、環衛等公共事業設施用地)等非“舊廠房”低效用地。
       “舊城鎮”是指國有土地范圍內的舊住宅區、舊商業區及公共設施、附屬設施等“舊村居”、“舊廠房”以外的城鎮低效用地。
     (二)根據改造后的土地用途不同,城市更新項目分為改工項目(改造后為工業及物流倉儲功能)、改商項目(以商服為主導功能)、改住項目(以居住為主導功能)、改公益性項目、復墾項目和其他類型改造項目。
     (三)城市更新項目根據實施方式分為政府組織實施、自行改造兩類。政府組織實施指政府通過收儲方式實施改造;自行改造包括由權利主體自行實施、單一市場主體實施,其中:
       1. 權利主體自行實施指項目拆除重建區域內的單一權利主體自行實施;
       2. 單一市場主體實施指項目拆除重建區域內的權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體或非原權利人的單一市場主體后由其實施,農村集體與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施的視為單一市場主體的自行改造。
     (四)根據項目改造模式不同,城市更新項目分為拆除重建類、綜合整治類、功能改變類、生態修復類、局部加建類以及歷史文化保護類等類型。 
       第四條 城市更新流程
       拆除重建類城市更新以城市更新單元為基本單位,實行城市更新單元計劃、城市更新單元規劃、實施方案、實施監管四個階段的全流程管理。
       綜合整治類、功能改變類、生態修復類、局部加建類以及歷史文化保護類等類型實行實施方案、實施監管兩個階段的流程管理。
       本實施細則第二章城市更新流程中除第六條標圖建庫適用各類型改造項目外,其余條款主要適用拆除重建類城市更新項目。
       第五條 機構職責
     (一)成立區城市更新工作領導組,負責領導城市更新工作,對城市更新涉及的重大事項進行決策,下設辦公室,設在市自然資源局順德分局,作為區城市更新工作機構。
     (二)區級城市更新機構負責研究和擬定區城市更新相關政策,組織編制城市更新專項規劃,審查城市更新單元計劃、單元規劃、實施方案,指導協調城市更新項目的實施和監管落實等。
     (三)各鎮政府(街道辦事處)參照建立相關領導協調工作機制,并成立專職的城市更新工作機構,負責組織城市更新項目的實施、監管等。 

 

第二章 城市更新流程

       第六條 標圖建庫
       納入標圖建庫是地塊按照城市更新政策進行改造的前提。未納入標圖建庫的地塊,不適用城市更新政策。
        標圖建庫由權利人提出入庫申請,由屬地鎮(街道)城市更新機構負責初審和上報,或由屬地鎮(街道)城市更新機構獲得權利人同意后統籌申報,申報資料經區級城市更新機構審核同意的,按程序報市城市更新主管部門審批。
       涉及標圖建庫新增或調整的,可在單元計劃階段同步開展標圖建庫工作。標圖建庫應在實施方案報批前完成審批。
        第七條 城市更新單元計劃
     (一)城市更新單元。
       城市更新單元的劃定應符合市27號文的一般要求,且原則上不小于10公頃。不滿足以上規定條件,但基于鼓勵產業轉型升級、完善公共設施等原因,確需劃定城市更新單元的,可進行專題說明。一個城市更新單元可以包括一個或多個城市更新項目。
       城市更新單元應綜合考慮城鄉規劃、土地權屬、利益統籌、連片改造等要求,由屬地鎮政府(街道辦事處)在征求區級自然資源機構和城市更新機構意見基礎上劃定。區級城市更新機構認為有必要加強統籌的城市更新重點片區,也可以由區級城市更新機構會區級自然資源機構劃定城市更新單元。
     (二)申報主體。
       城市更新單元計劃必須由單一主體進行申報。具體可由權利主體、權利主體委托的單一市場主體或政府相關部門申報。涉及控制性詳細規劃局部調整的,須由政府相關部門申報;鎮政府(街道辦事處)可以根據需要為確需拆除重建區域申報單元計劃。
     (三)審批主體。
       城市更新單元計劃由區級城市更新機構組織會審通過后,報區政府審批。涉及控規局部調整的還應當報市自然資源局審查,審查通過后報區政府審批。申報及審批管理規定由區級城市更新機構另文制定實施。
     (四)審批原則。
       城市更新單元計劃的申報及審批原則上應以已批或正在編制的控規或村莊規劃作為依據。
       第八條 城市更新單元規劃
     (一)編制主體和報批時限。
       更新單元計劃申報主體作為單元規劃的編制主體,應當委托符合市27號文規定的規劃編制單位編制城市更新單元規劃。城市更新單元規劃的報批應在更新單元計劃公告之日起1年內完成。
     (二)公益性用地規定。
       1. 除改工項目主導的情形外,城市更新單元范圍內應包含完整的規劃獨立占地的城市公益性項目用地,城市更新單元內可供無償移交給政府用于建設公益性項目的獨立用地應大于3000平方米。本實施細則所指的“公益性項目用地”包括區域交通設施用地(H2)、區域公用設施用地(H3)、交通設施用地(S)、公用設施用地(U)、綠地(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理與公共服務用地(A)、幼托用地(R12/R22/R32)。
       2. 城市更新單元規劃應將不低于城市更新單元總面積15%,且除改工項目外在拆除重建范圍內將不低于該范圍面積15%的用地用于建設公益性項目,其中通過現狀工業改造為經營性開發項目,公益性項目的用地比例不得低于25%,綠地率不得低于30%。在保證公益性項目用地總量占比不低于上述要求的前提下,公益性用地可按照拆除重建范圍總量平衡的原則進行調配。
      (三)環境調查評估。
        規劃編制主體或相關責任人應委托場地調查單位對更新單元按照《場地環境調查技術導則》(HJ 25.1—2014)要求開展場地環境調查評估工作,并將場地環境調查評估結論與單元規劃同步提交審查、上報,作為確定土地用途和單元規劃審批的重要條件。環境調查評估不符合相應規劃用地土壤環境質量要求的,不予批準城市更新單元規劃。
     (四)審批主體及流程。
       城市更新單元規劃不涉及控規局部調整的,由區級自然資源機構會同區級城市更新機構審查通過后,報區政府審批;涉及控規局部調整的,由區級自然資源機構組織聯合審議并通過后,將相關材料上報市自然資源局按程序審批。城市更新單元規劃編制及審批管理規定由區級自然資源機構另文制訂實施。
     (五)簡化報批辦法。
       1.可同步申報單元計劃、單元規劃情形。城市更新單元規劃原則上應在城市更新單元計劃批準后方提交審批。以下情形可同步申報單元計劃、規劃:不涉及控規局部調整且符合城市棕線管理規定和產業發展要求的產業提升類項目(包括同意通過城市更新單元規劃納入城市棕線范圍的項目);不涉及控規局部調整且公益性用地面積占單元范圍總面積50%或以上的城市更新項目;區、鎮兩級政府認為需進行同步申報的其他情形。
       2.可簡化單元規劃編制報批情形。在城市更新單元計劃申報階段,經研究認為,在劃定的城市更新單元和拆除重建范圍內,依據已批控規或地塊開發細則可滿足公益性用地等城市更新政策要求、不涉及控規調整的,經區級自然資源機構會同區級城市更新機構聯合審議通過并報單元計劃審批主體批準,視已批控規或地塊開發細則為更新單元規劃。
       第九條 實施方案
     (一)編制依據及內容。
        城市更新項目實施方案的編制應以經批準的城市更新單元規劃為依據,主要包括改造地塊基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、土壤調查結果、土地整合方案以及征收方案、協議補償方案、拆遷安置方案、改造方式、完善歷史用地方案、公益性移交方案(或公益性設施建設移交方案)、土地供應方案、認定建筑面積、分期建設方案、實施主體形成方案等編制要點。涉及需確認實施主體的項目,應在實施方案中明確實施主體確認方式。
     (二)編制主體。
       項目實施方案由鎮(街道)城市更新機構會項目實施主體組織編制。
     (三)審批主體及流程。
       舊村居改造項目、非獨立宗地的舊城鎮項目、需報市完善建設用地手續的項目、單一市場主體收購歸宗(含農村集體招合作方)涉及協議供地項目,以及按本實施細則需聯動改造的項目,實施方案由區級城市更新機構組織會相關部門審查通過后,報區政府審批;其他改造項目實施方案由所在鎮政府(街道辦事處)審批,報區級城市更新機構備案。實施方案編制及報批操作指引由區級城市更新機構另文制定實施。
     (四)風險評估。
       舊村居改造項目、非獨立宗地的舊城鎮改造項目,實施主體或鎮(街道)城市更新機構需委托編制社會風險評估報告,作為組織編制實施方案的依據。
     (五)方案實施。
       經審批通過的實施方案是項目實施改造的依據。項目實施方案經批準后,方可辦理完善建設用地手續或享受城市更新其他優惠政策。
       除舊村居、非獨立宗地舊城鎮改造項目外,實施方案有效期原則上不超過2年。屬政府收儲類項目,土地原權屬人應在有效期內配合政府完成土地收儲工作;屬協議供地類項目,實施主體應在有效期內完成供地手續;屬農村集體經濟組織或政府通過公開招合作方實施改造的,實施主體應在有效期內完成土地整理或土地供應工作。舊村居、非獨立宗地舊城鎮改造項目或其他特殊情形,實施方案有效期按相應操作指引或列入實施方案一并報批后執行。
     (六)方案調整。
        項目推進過程中,涉及實施方案批復文件延期、實施主體變更或對項目推進造成實質影響的其他內容變化的,應向原審批機構申請實施方案變更,其中原實施方案由區政府審批的可由區級城市更新機構審批實施方案變更,必要時重新進行實施方案報批。具體按實施方案批報操作指引執行。
       第十條 項目監管
     (一)除由政府組織實施的改造項目以及不實質享受城市更新優惠政策的項目外,項目屬地鎮政府(街道辦事處)應在項目實施方案批準之日起或實施主體確認之日起3個月內,與實施主體簽訂項目監管協議,明確具體監管措施及項目實施主體的責任,保證項目按照相關規定和規劃進行改造。因實施主體方原因未按時簽訂監管協議的,鎮政府(街道辦事處)應提請實施方案原批準機關注銷實施方案批準文件。監管協議的簽訂及管理操作指引由區級城市更新機構另文制定實施。
     (二)鎮政府(街道辦事處)是項目實施監管的第一責任主體,應按照已批準的城市更新單元規劃和實施方案,監督項目落實情況,并定期向區級城市更新機構匯報。
       未按照監管協議推進實施的,各鎮政府(街道辦事處)應督促實施主體整改。改造主體因自身原因,未按照監管協議實施改造并拒不整改的,取消城市更新相關優惠政策,按照監管協議追究違約責任。

 

第三章 政策規定

       第十一條 土地置換
     (一)適用范圍。
    城市更新項目用地范圍內,或者城市更新項目用地范圍內、外之間,具有合法權屬的存量建設用地,可通過土地位置調換的方式進行調整使用,包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換,包括政府與權利主體之間、平等權利主體之間的土地置換。
     (二)基本條件。
       1. 置換土地應當遵循“符合規劃、利于改造、面積相近、價值相當、雙方自愿、憑證置換”的原則;
       2. 擬置換土地使用符合土地利用總體規劃和城鄉規劃;
       3. 置換土地均已取得土地使用權證,集體土地另須取得集體土地所有權證,且不存在法律法規限制權利的情形;
       4. 擬置換土地面積相近、價值相當,其使用權價額折抵不足的,可以按土地市場價格貨幣補齊;
       5.經擬置換土地所有權人和使用權人同意并達成共識。
     (三)方案審批。
       城市更新涉及土地置換的,應將置換方案一并列入實施方案,由城市更新機構組織會審并經批準后實施。
     (四)置換協議。
       置換雙方當事人應當在地價評估的基礎上,協商簽訂建設用地置換協議,明確置換土地的權屬、位置、面積、用途、地價評估結果、土地使用權價額折抵不足的補償方式、履行期限和方式、違約責任、爭議解決方法等內容。
     (五)置換流程。
       土地置換由置換雙方提出申請,經所在鎮(街道)不動產登記機構初審并出具意見,區級不動產登記機構牽頭組織相關部門會審后,報區人民政府審批。經區政府審批同意的,由不動產登記機構按土地變更登記有關程序和要求,直接辦理變更登記手續,不視為交易。涉及國有土地、集體土地之間置換的,土地所有權和土地使用權應同時辦理變更登記。
     (六)其他規定。
       對城市更新范圍內、外地塊之間置換的情形,均不涉及增加住宅功能的,經置換雙方協商一致,可選擇由置換前地塊或置換后地塊享受城市更新政策,但不得重復享受。
        第十二條 更新界線調整
       在不存在權屬爭議的前提下,可根據改造需要,經相關農村集體同意,對城市更新界線進行適當調整,城市更新相關權益可一并調整。城市更新界線調整方案列入實施方案一并按規定報批后實施。
       第十三條 公益性用地移交
     (一)規模要求。
    城市更新項目應按照已批城市更新單元規劃或控制性詳細規劃落實公益性用地移交,確保公益性用地的供給和落實。拆除重建類項目(不含改工類項目、純公益性項目、政府直接征收類項目)應無償移交的公益性用地面積為項目總面積的15%,其中通過現狀工業改造為經營性開發項目,應無償移交公益性項目的用地比例為25%,該部分用地不需補繳土地出讓金,也不參與土地公開出讓收入分配補償。
     (二)調節機制。
       項目按規劃實施實際移交公益性用地面積未達到上述要求的,協議出讓類項目移交不足部分按照改造后用途土地市場價格全額計收土地出讓金;掛賬收儲類項目移交不足部分土地出讓收入不予分配。移交的公益性用地面積超過上述要求的,協議出讓類項目超額部分由鎮政府(街道辦事處)會區土地儲備機構按原用途土地市場價格予以收回;掛賬收儲類項目超額部分可按原用途土地市場價格予以補償。
     (三)移交手續。
       經批準的自行改造項目,涉及向政府移交公益性用地的,原權利人應在辦理供地手續前與政府土地儲備機構簽訂公益性用地無償移交及超額部分有償收回協議,并憑鎮(街道)城市更新機構蓋章確認的宗地圖申領不含移交公益性用地的規劃條件,原權利人應最遲于簽訂土地使用權出讓合同或出讓合同補充協議之前完成公益性用地的移交工作,包括拆除移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施,并與政府土地儲備機構簽訂移交確認書,未按規定移交的,不予簽訂出讓合同或出讓合同補充協議;涉及將公益性項目建成后無償移交政府的改造項目,應當在簽訂土地使用權出讓合同或監管協議時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府,土地市場價格按移交公益性用地后狀態評估。
     (四)集體土地移交。
       項目改造后保留集體用地性質的,公益性用地可以選擇不移交(因實施城市規劃或重點項目建設確需移交的除外),但村集體經濟組織必須與鎮政府(街道辦事處)或其指定部門(單位)簽訂集體性質公益性用地使用協議,確保公益性用地按規劃實施,并無償使用。確需移交公益性用地的,改造單位及相關村集體經濟組織應將滿足第十三條第(一)點要求的公益性用地轉為國有后無償移交給政府。
     (五)其他規定。
對公益性用地采取拆除重建范圍總量平衡的城市更新單元,應合理安排單元內項目改造時序,確保先行改造項目基本滿足相應比例的公益性用地要求。
       因上蓋物基底面積比例不足、土規“掛起”等原因導致權屬范圍內無法納入改造范圍,且無償移交的用地,可納入無償移交公益性用地核算范圍。 
       第十四條 供地方式
     (一)一般規定。
       城市更新項目用地供應可采用公開出讓(流轉)、協議出讓(流轉)、劃撥等方式。屬政府收購儲備或掛賬收儲后再次供應的國有土地,必須采用公開出讓方式,其他可以采用協議出讓(流轉)方式。改造后符合劃撥用地目錄的,可以劃撥方式供地。
     (二)完善供地。
       符合省、市完善建設用地手續條件,用地單位與土地權益單位在2002年7月1日前簽訂經營性用地(不含工業用地)有償使用協議,或者在2006年8月31日前簽訂工業用地有償使用協議,并已按協議約定支付有償使用費的,依法完善建設用地手續后可以協議方式完善供地手續。土地權益單位為村居集體的,需經農村集體經濟組織成員大會或成員代表會議表決同意。土地出讓金參照劃撥用地補辦出讓標準計收,土地市場價格按剩余使用年限評估;允許同時申請延長使用年限和協議轉變功能,土地出讓金在劃撥用地補辦出讓基礎上另外計收,按本實施細則附件1《地價計收及收儲補償標準》有關標準執行。改造后保持集體性質的,按我區集體建設用地使用權流轉管理辦法執行。符合上述完善供地手續條件,被第三方收購后,經上述農村集體表決同意后,可直接協議完善供地手續至收購方名下;屬單一市場主體改造的,享受相應優惠政策。
     (三)聯動改造。
       本實施細則所稱聯動改造,是指改造后涉及住宅功能且以協議出讓方式供地的舊廠房改造項目或獨立宗地(非共有產權)舊城鎮改造項目的土地原權屬人,需按規定完成一定規模的城鄉建設用地增減掛鉤拆舊復墾項目或自行改造的拆除重建類工業提升改造項目。
       1.適用范圍。
       舊廠房改造后涉及住宅功能的,可以采用掛賬收儲后公開出讓方式供地,也可采用協議出讓方式供地,協議出讓方式供地須按本實施細則規定履行聯動改造任務。聯動改造責任主體為協議工改住(含商兼住)的土地原權屬人。
       改造后涉及住宅功能的獨立宗地(非共有產權)舊城鎮改造項目,協議出讓供地參照上述工改住(含商兼住)項目實行聯動改造,不涉及提高住宅建筑占比、提高容積率、延長土地使用年限的改住(含商兼住)項目除外。
       2.規模要求。
       工改住(含商兼住)協議出讓項目聯動改造,可以選擇按城鄉建設用地增減掛鉤拆舊復墾土地面積∶工改住(含商兼住)協議出讓用地面積=1∶1的標準與復墾項目聯動,也可以選擇按自行改造拆除重建類工業提升改造項目用地面積∶工改住(含商兼住)協議出讓用地面積=1∶0.4的標準與改工項目聯動。
       3.項目要求。
       聯動自行改造拆除重建類工業提升改造項目的,改工連同改住項目須位于我區劃定的20個現代化產業集聚區內,改造啟動規模原則上不低于500畝,其中改工項目須相連成片,改造后容積率不得低于2.5,住宅項目改造后容積率原則上不高于2.5。聯動城鄉建設用地增減掛鉤拆舊復墾項目的,按照廣東省城鄉建設用地增減掛鉤及我區相關政策執行,須經驗收合格并備案。允許通過區公共資源交易平臺購買城鄉建設用地增減掛鉤拆舊復墾指標(以下簡稱“地券”)的方式替代聯動改造。
       4.聯動改造協議。
       聯動改造住宅用地協議出讓前,除可直接提供地券的情形外,責任主體必須與鎮政府(街道辦事處)簽訂《聯動改造協議》,明確聯動改造地塊,約定聯動改造相關事宜。聯動住宅用地與聯動復墾或改工用地屬同一農村集體的,農村集體可公開選擇統一的市場改造主體,并由市場改造主體作為聯動改造的責任主體,由農村集體、市場改造主體與鎮政府(街道辦事處)簽訂《聯動改造協議》。經列入實施方案并經批準,支持非同一主體的住宅項目與改工項目聯動改造,簽訂三方或多方協議,但聯動責任主體不變。聯動改造住宅用地出讓合同簽訂日期起算兩年內,責任主體可選擇購買地券替代聯動改造,購買相應規模地券后,視為完成聯動改造任務。
       聯動增減掛鉤拆舊復墾地塊地上建、構筑物未全部拆除的,聯動改工地塊未取得整宗地或當期建筑工程的《建(構)筑物工程規劃條件核實意見》或聯合驗收意見的,聯動住宅項目均不予批準預售、現售、竣工驗收備案和確權登記手續;可依據經批準的項目實施方案分期完成,但也必須執行當期內復墾或產業用地優先改造的要求。
       聯動住宅項目出讓合同簽訂日期起算,兩年內未選擇購買地券替代聯動改造,四年內聯動復墾或改工項目仍未通過復墾驗收備案或竣工驗收備案的,聯動復墾項目由責任主體按未完成聯動的復墾任務面積每畝300萬元繳納違約金,聯動改工項目由責任主體按未完成聯動的改工任務面積每畝120萬元繳納違約金后,視為完成聯動改造任務。
       5.其他規定。
       聯動改造住宅項目單元計劃申報之日前,已完成改造(以竣工驗收備案為準)的不得作為聯動地塊,分期改造項目部分完成改造的,整宗地塊不得作為聯動地塊。從區公共資源交易平臺購買地券完成聯動改造任務的,不受復墾地塊驗收和備案時間影響。自行改造主體的認定,按本實施細則第三條規定執行。聯動改工項目,不享受城市更新財政扶持。
       集體建設用地用作建設租賃住房的項目,按市、區有關政策規定執行,無需履行“聯動改造”任務。
       經批準以協議出讓方式實施改造的舊村居、非獨立宗地舊城鎮項目,改造范圍內不超過總用地面積20%且難以單獨實施改造的舊廠房改住(含商兼住)項目,可以與舊村居、舊城鎮項目一并協議出讓,無需履行“聯動改造”任務,土地出讓金計收仍按“工改住”或“工改商”對應標準執行,土地市場價格以所在整宗舊村居、舊城鎮用地土地市場價格為準。
    (四)收購歸宗。
       改造范圍內所有權利主體通過簽訂搬遷補償協議方式將相關房地產權益轉移到政府或農村集體公開選定的單一市場改造主體后,可在完成上蓋物拆除,注銷原有不動產權證,并按規定移交公益性用地后,直接協議出讓(流轉)給該單一市場改造主體。涉及需聯動改造的,應執行聯動改造有關規定。
     (五)合作改造。
       土地權屬農村集體經濟組織,通過“三舊”改造政策完善用地手續后,可直接協議出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。涉及需聯動改造的,應執行聯動改造有關規定。農村集體與合作方簽訂合作協議前,合作方案應報鎮政府(街道辦事處)審定。除舊村居改造項目及涉及住宅開發項目外,其他均可通過鎮(街道)農村集體資產交易平臺公開選擇合作主體。
        第十五條 地價及補償標準
        地價計收及收儲補償標準詳見附件1。
        城市更新項目的土地出讓收益補償,可采取貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式,充分保障原土地權屬人的合法權益。原土地權屬人所取得的土地出讓收益補償,視作對原土地權屬人土地和地上建筑物(構筑物)的征收補償(含土地前期整理、拆遷搬遷等費用)。其中,城市更新項目土地收回儲備時已對原土地權屬人落實補償的,原土地權屬人不再享受土地出讓收益補償分配政策。
       改住(含商兼住)項目采取掛賬收儲方式土地由政府收回后,土地公開出讓涉及競配建物業要求的,原土地權屬人不參與競配建物業部分的分配。
       第十六條 綜合型產業用地
        涉及綜合型產業用地開發的改造項目,應在項目實施方案中提出,部門聯審階段由區招商引資項目用地聯審小組就產業發展、監管要求等事項進行會審,經批準后在方案批準文件中予以明確。綜合型產業用地開發具體按我區綜合型產業用地管理有關政策執行。
        第十七條 改工配建比例及分割銷售規定
        以出讓方式供地的改工項目,拆除重建面積達15畝或以上的,允許配套設施計容建筑面積占比標準提高到15%,且可隨工業生產廠房按規定比例分割及分割轉讓,其中改造為商品廠房的項目,容積率不得低于2.5;拆除重建面積(不含新型產業用地和綜合型產業用地)達100畝或以上的,配套設施計容建筑面積占比標準可提高到20%,但超出15%部分不得分割、分割轉讓或抵押,具體要求作為入園標準在土地出讓前由區經促部門會鎮政府(街道辦事處)按規定明確,屬新型產業用地的,按相關政策執行。配套設施不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押。
        改商品廠房項目內工業物業分割及分割轉讓按《佛山市順德區人民政府辦公室關于印發〈佛山市順德區村級工業園升級改造商品廠房建設指引〉的通知》(順府辦發〔2019〕18號)有關規定執行;其他改工項目工業物業分割及分割轉讓按《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》(粵自然資規字〔2019〕3號)規定執行,分割單元建筑面積不少于300平方米。
        第十八條 其他改造類型政策規定
     (一)綜合整治類。
    綜合整治類是指在不改變建筑主體結構和使用功能的前提下,進行產業提升改造、改善市政基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、整治環境或對既有建筑進行節能改造等城市更新工作。
     (二)功能改變類。
        功能改變類是指在不改變土地房產使用權的權利主體的情況下,保留部分或全部建筑物的原主體結構,同時改變土地及建筑物的使用功能的一種改造類型。功能改變類項目有關要求或規定如下:
       1.項目用地及保留建筑須取得合法的不動產權證,經房屋安全檢測鑒定機構鑒定房屋安全性評定等級為A級或B級,符合使用功能改變后要求的; 
       2.符合已批控制性詳細規劃或城市更新單元規劃,改造后不涉及商品住宅開發建設;
       3.不屬于需經治理或修復后方可再利用于功能改變后用途的污染土壤建設用地范圍,具有按功能改變后用途進行消防整改的條件或符合消防技術要求,功能改變后用途滿足其他主管部門審批要求;
       4.功能改變后的土地使用權使用期限一般按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定,可同時申請延長土地使用年限,但不得高于功能改變后土地用途的最高法定年限;
       5.實施方案經審批后,項目用地可以協議出讓(流轉)方式轉變用地功能,地價計收參照拆除重建相應類型標準執行(土地市場價格按年限進行修正),保留建筑完善相關報批手續后,可以向不動產登記機構申請辦理不動產權變更登記;
       6.功能改變類項目在完成協議供地手續后,如因工程質量安全鑒定不符合安全使用要求等客觀原因導致最終無法完成保留建筑功能改變審批的,或者項目在完成協議轉功能后申請拆除重建,改造單位須按拆除重建類項目要求重新報批,不得規避公益性用地移交等義務。
     (三)生態修復類。
生態修復類是指對城市更新用地進行整治、拆舊和復墾等,恢復生態景觀用途、水利設施用途或作為農用地使用。
     (四)局部加建類。
       局部加建類是指保留改造地塊范圍的部分或全部原有建筑物且不改變土地使用功能,在改造地塊的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上進行加建、改建,完善改造項目用地的整體功能。改造項目用地及保留建筑須取得合法的不動產權證,改造不涉及商品住宅開發項目,允許申請增加容積率。以拆除重建為主、保留部分原有建筑物的改造項目,改造流程依照拆除重建類項目要求,其中拆除重建部分可適用拆除重建類項目有關政策。
     (五)歷史文化保護類。
       歷史文化保護類是指已納入城市更新范圍內的工業遺產、古村落、歷史文化街區、歷史建筑、文化遺產等用地,在堅持保護優先的前提下進行適度合理利用。
     (六)多類別兼容。
       實踐中同一項目允許兩種或多種改造類別兼容。

 

第四章 財政扶持

       第十九條 工業提升改造扶持
     (一)扶持類別及標準。
       自行改造的拆除重建類工業提升改造項目,用地面積達到30畝或以上且容積率達到1.5或以上的,完成土地整理及供地手續后對土地使用權人按每畝用地10萬元進行扶持,項目竣工驗收備案后,以項目竣工驗收建筑面積對土地使用權人按每平方米150元進行扶持,商品廠房、新型產業項目除外。
       自行改造的拆除重建類商品廠房、新型產業項目,用地面積達到30畝或以上且容積率達到2.5或以上的,完成供地手續后對土地使用權人按每畝用地10萬元進行扶持。自行改造主體的認定,按本實施細則第三條規定執行。
     (二)其他規定。
       允許項目分期申請扶持,但申請當期的項目仍須滿足上款用地面積及容積率指標要求。
       與改住(含商兼住)協議出讓項目聯動改造的工業提升改造項目,不享受本條扶持政策。
       非商品廠房項目已領取第十九條第(一)點規定的按竣工驗收建筑面積每平方米150元的扶持資金,五年內申請分割或分拆后出售的,須退還已領取的該部分扶持資金。
       第二十條 土地復墾扶持
       由區級自然資源機構根據本實施細則有關聯動改造規定,制定與改住(含商兼住)協議出讓項目掛鉤的地券制度,并擬定地券收購政府保護價,報區政府批準后執行。
       第二十一條 扶持政策適用規定
     (一)本實施細則出臺后按照本實施細則規定取得項目實施方案批復的更新項目,適用本實施細則進行扶持。
     (二)若項目分期改造且分期后仍符合相應扶持條件的,可分期申請財政扶持資金。

 

第五章 監管與考核

       第二十二條 信息公開
     (一)城市更新機構應當將已標圖建庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息和年度實施計劃、已批準的城市更新單元計劃、城市更新單元規劃等納入政府信息主動公開范圍,在門戶網站上予以公開。
     (二)城市更新單元規劃報政府批準前應在區政府門戶網站和項目所在地公開場所公示;批準結果應當通過相同的渠道對外公布。
       第二十三條 批準文件撤回撤銷機制
       區級城市更新機構應當及時清理改造項目及用地批準文件。對市場主體主導的改造項目,批準土地征收后因相關規劃或政策調整、改造條件發生變化而不具備供地條件,且經實地核查確認未實施改造的,可由申辦用地手續的單位提出撤回用地批準文件的申請,逐級報請批準機關批準。對于提交虛假材料或采取其他欺詐手段騙取批準的,可直接報請批準機關撤銷“三舊”改造相關批準文件,并嚴肅追究相關責任人的責任。對于撤回或撤銷的批準文件,應當在廣東省“三舊”改造項目監管系統中及時撤銷相關備案,不再納入正在改造的項目統計。
       第二十四條 績效考核
       區級城市更新機構統籌制定各鎮(街道)年度改造任務,并對各鎮政府(街道辦事處)的城市更新工作進行考核,考核結果納入各鎮政府(街道辦事處)年度工作考核指標。

 

第六章 附 則

       第二十五條 過渡期政策
     (一)2018年9月1日前,已受理認定申請的項目,可按我區原政策規定辦理認定手續,無需編制城市更新單元計劃和單元規劃。按我區原政策規定取得項目認定批復的項目,按照已批控制性詳細規劃要求執行,按已批實施方案實施改造。
     (二)2018年9月1日前,掛賬收儲類項目已經簽訂收儲協議、協議出讓類項目已經向自然資源機構遞交出讓申請、涉及村集體用地的改造方案已通過村民表決的,可按我區原地價計收、收儲補償、公益性用地移交標準執行,其他項目必須嚴格按照本實施細則的標準執行。
     (三)按我區原政策規定認定(含延期后改造)的項目,仍適用《順德區人民政府關于印發順德區城市更新(“三舊”改造)實施辦法的通知》(順府發〔2015〕19號)有關規定進行扶持。
       第二十六條 其他事宜
       涉及標圖建庫入庫標準、規劃調整、歷史違法用地處理、“三地”處理及其他本實施細則未作規定的,按照省、市相關政策文件規定執行。本實施細則在實施過程中具體條文如與國家、省、市最新文件要求不一致的,按上級最新文件要求執行。
本實施細則執行過程中遇到的問題,由區級城市更新機構組織研究、擬定解決措施提交區城市更新工作領導組決策后執行,必要時報區政府批準。
       第二十七條 生效與廢止
     (一)本實施細則自發文之日起實施,有效期三年,由區級城市更新機構負責解釋。此前區人民政府及其工作部門有關文件與本實施細則有沖突的,以本實施細則為準。
     (二)《順德區人民政府關于印發順德區城市更新(“三舊”改造)實施辦法的通知》(順府發〔2015〕19號)、《佛山市順德區國土城建和水利局關于調整以掛賬收儲方式實施改造的城市更新項目土地出讓收入分配原則有關問題的通知》(順建函〔2017〕1386號)同時廢止,本實施細則已明確可繼續適用的情況除外。


附件:
1.地價計收及收儲補償標準
2.舊村居引入市場主體改造操作指引
3.舊城鎮引入市場主體改造操作指引


附件1

地價計收及收儲補償標準

       一、舊廠房改造項目
     (一)舊廠房改工項目。
       1.“掛賬收儲”公開出讓類補償標準
       按不超過土地公開市場成交價的98%補償原土地權屬人。
       2.協議出讓類的地價計收標準
       舊廠房改工項目,在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限情形下,不計收地價款。延長土地使用年限的,補繳的土地出讓金按《佛山市人民政府關于印發佛山市國有建設用地使用權價格及租金計收標準的通知》(佛府〔2018〕23號)執行。改造前為國有劃撥、集體撥用土地或未完善供地手續的,按改造后工業用地市場價格的40%計收土地出讓金。
     (二)舊廠房改住項目。
       1.“掛賬收儲”公開出讓類補償標準
        城市更新項目規劃容積率2.5(含)以下部分,按公開市場成交價的50%補償;城市更新項目規劃容積率2.5以上部分,按公開市場成交價的5%補償。
       2.協議出讓類的地價計收標準
        城市更新項目規劃容積率2.5(含)以下部分,按土地市場價格的50%計收;城市更新項目規劃容積率2.5以上部分,按土地市場價格的95%計收。改造前為國有劃撥、集體撥用土地或未完善供地手續的,須先按改造前工業用地市場價格的40%計收土地出讓金。
       上述地價計收及收儲補償標準中,經批準以協議出讓方式實施改造的舊村居、舊城鎮項目改造范圍內不超過總用地面積20%且難以單獨實施改造的舊廠房改住項目,按項目地塊的平均容積率計算舊廠房改住項目地價及收儲補償。
     (三)舊廠房改商項目。
       1.“掛賬收儲”公開出讓類補償標準。
       城市更新項目規劃容積率3.0(含)以下部分,按公開市場成交價的60%補償;城市更新項目規劃容積率3.0以上部分,按30%補償。
       2.協議出讓類的地價計收標準。
       城市更新項目規劃容積率3.0(含)以下部分,按土地市場價格的40%計收;城市更新項目規劃容積率3.0以上部分,按土地市場價格的70%計收。改造前為國有劃撥、集體撥用土地或未完善供地手續的,須先按改造前工業用地市場價格的40%計收土地出讓金。
       二、舊村居改造項目
     (一)“掛賬收儲”公開出讓類補償標準。
       土地公開市場成交價款計提專項提留資金后,全額返還給農村集體經濟組織,支持農村集體經濟的發展。專項提留資金統一按15%計提。
     (二)協議出讓類的地價計收標準。
       認定建筑面積2.2倍(含)以下部分不計收地價,認定建筑面積2.2倍以上部分,按照土地市場價格的40%計收。土地出讓價款計提專項提留資金后,全額返還給農村集體經濟組織,支持農村集體經濟發展。專項提留資金統一按15%計提。
       集體或“村改居”單一商業地塊改造,不適用上述地價計收和補償標準,參照舊城鎮相應標準執行,協議出讓類項目須先按改造前用途土地市場價格的40%計收土地出讓金。
       三、舊城鎮改造項目
     (一)獨立宗地(非共有產權)商改住項目。
       1.“掛賬收儲”公開出讓類補償標準
       城市更新項目規劃容積率2.5(含)以下部分,按公開市場成交價的60%補償;城市更新項目規劃容積率2.5以上部分,按公開市場成交價的10%補償。
       2.協議出讓類的地價計收標準
    城市更新項目規劃容積率2.5(含)以下部分,按土地市場價格的40%計收;城市更新項目規劃容積率2.5以上部分,按土地市場價格的90%計收。改造前為國有劃撥土地或未完善供地手續的,須先按改造前用途土地市場價格的40%計收土地出讓金。
      (二)住改住、商改商、住改商及非獨立宗地的商改住項目。
       1.“掛賬收儲”公開出讓類補償標準
       認定建筑面積2.2倍(含)以下部分,公開市場成交價款計提專項提留資金后全額補償,專項提留資金統一按15%計提;認定建筑面積2.2倍以上部分,不予補償。
       2.協議出讓類的地價計收標準
    認定建筑面積2.2倍(含)以下部分不計收地價,認定建筑面積2.2倍以上部分,按照土地市場價格的100%計收。改造前為國有劃撥土地或未完善供地手續的,須先按改造前用途土地市場價格的40%計收土地出讓金。
    (三)現狀非商服或居住功能主導的舊城鎮項目。
       參照舊廠房改造項目相應改造類型的地價計收及收儲補償標準。
       四、土地市場價格
       土地市場價格是某用途土地在市場上一般、平均水平價格,是土地受讓方為取得土地使用權而支付的所有費用,包括土地出讓金、其他形式的現金和實物補償折價、其他補償等。本細則中規定的土地市場價格按照《佛山市人民政府關于印發佛山市國有建設用地使用權價格及租金計收標準的通知》(佛府〔2018〕23號)執行。
       五、認定建筑面積
       認定建筑面積只作為地價計收及收儲補償依據,不作為拆遷安置補償標準。涉及地價計收及收儲補償的認定建筑面積按以下規定執行:
     (一)舊村居改造項目:個人住宅按合法(含經認定合法)建筑面積認定,合法建筑面積不足土地面積1.5倍的,按證載土地面積的1.5倍認定,違法建筑在實物上不予認定;集體物業按土地面積(除個人住宅、工業用地外土地面積)的0.8倍認定。具體按《舊村居引入市場主體改造操作指引》有關規定執行。
     (二)舊城鎮改造項目:個人住宅按合法(含經認定合法)建筑面積認定,合法建筑面積不足土地面積1.5倍的,按證載土地面積的1.5倍認定;其他按證載建筑面積1:1進行認定,證載建筑面積不足證載土地面積1倍的,按證載土地面積的1倍認定;違法建筑在實物上不予認定。其中非獨立宗地的項目,區政府可根據項目改造難易,在此基礎上對認定建筑面積進行相應調整,調整幅度最高不得超過10%。
       六、鼓勵連片改造
       對于不低于200畝的連片改造項目給予相應扶持,“掛賬收儲”公開出讓類補償標準提高2%,協議出讓類出讓金計收比例下調2%。


附件2

舊村居引入市場主體改造操作指引

       舊村居改造項目可以選擇由政府組織實施后公開出讓給市場改造主體,或者選擇由村居集體全資公司自行改造,也可以選擇由公開招合作方推進改造,后兩種改造模式允許采取協議出讓供地方式。舊村居改造項目引入市場主體改造必須通過區公共資源交易平臺公開選取。
       一、舊村居引入市場主體改造基本流程
     (一)確定舊村居改造范圍,劃定城市更新單元;
     (二)改造意愿表決;
     (三)申報城市更新單元計劃;
     (四)公開征選市場改造主體;
     (五)開展詳查階段摸底調查;
     (六)編制城市更新單元規劃;
     (七)編制并表決改造實施方案;
     (八)簽訂項目實施監管協議;
     (九)與土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議;
     (十)辦理供地手續;
     (十一)落實回遷工作。
       舊村居改造項目可以根據實際情況選擇先表決實施方案后公開征選市場改造主體,或者先公開征選市場改造主體后編制并表決實施方案,但公開征選市場改造主體前必須完成城市更新單元計劃申報工作。
       二、舊村居改造城市更新單元劃定
       舊村居改造城市更新單元計劃申報前,由鎮(街道)城市更新機構會同農村集體經濟組織確定舊村居改造范圍,劃定城市更新單元。
       拆除重建類舊村居改造范圍原則上以村莊建設用地范圍為基礎,鼓勵將整村范圍納入城市更新單元;可結合地塊特點和周邊路網結構,將舊村居范圍內的舊村居用地、難以單獨實施改造的產業用地、“三地”,統籌整理進行連片改造。
       三、改造意愿表決
       舊村居項目更新單元計劃申報前,由農村集體經濟組織召開成員大會或成員代表會議公開表決改造意愿,表決同意的,視為條件滿足。
       改造意愿表決的同時,應一并就禁止私人新建、改建、擴建住房的事宜(含禁建范圍、禁建期限)進行表決,改造意愿表決通過的,全體組織成員有義務遵守表決結果,禁止在規定時間、規定區域內的新建、改建、擴建住房行為。
       四、選擇服務機構
       農村集體經濟組織在選擇市場改造主體前,可先期引入服務機構,輔助村集體開展改造意愿調查、摸底調查、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規劃編制等工作。
       服務機構的選擇應遵循以下程序:
     (一)農村集體經濟組織草擬服務協議,并提出意向機構名單,服務協議的內容僅限于協助農村集體經濟組織開展改造意愿調查,摸底調查涉及到的測繪和土地評估,城市更新單元計劃申報,招商文件與項目改造協議制定、城市更新單元規劃編制等工作,不得涉及其他實質性利益的內容。草擬的服務協議在農村集體范圍內公示5日,并報鎮政府(街道辦事處)審核同意后,由農村集體經濟組織成員大會或成員代表會議表決確定服務機構。
     (二)農村集體經濟組織與選定的服務機構簽訂服務協議;服務協議簽訂之日起30日內,將服務協議抄報鎮區兩級城市更新機構。
     (三)服務費用由村集體與服務機構協商確定,由農村集體經濟組織支付,也可列入改造成本寫入招商文件,由公開選定的市場改造主體支付。
       五、城市更新單元計劃申報
       舊村居改造的申報主體按要求向相關部門提交申報材料。計劃申報前,申報主體應向鎮(街道)自然資源管理機構咨詢該單元是否具有改造規劃容量的控制性詳細規劃;如果不具有,鎮(街道)自然資源管理機構應向區級自然資源管理機構申請開展控規編制工作;有控規覆蓋但需要進行修改的,區級自然資源管理機構應向市自然資源局申請開展控規修編工作。
       六、公開選取市場改造主體
       城市更新單元計劃經區政府批準后,農村集體經濟組織通過區公共資源交易平臺公開選取實施主體,選定的實施主體既負責土地前期整理工作,也負責后期項目實施。
       農村集體經濟組織應在鎮(街道)城市更新機構及農業農村主管部門的指導監督下,按以下流程公開選取并表決確定市場改造主體:
     (一)擬定招商文件。
       農村集體經濟組織(可在服務機構協助下)負責制定招商文件和項目改造協議,招商文件及改造協議內容應包含市場改造主體資格、履約保證金金額、拆遷保證金金額、現狀摸底調查情況、評審辦法及標準等主要內容。
       項目改造協議需明確開發建設主體、保證金、拆遷補償安置、回遷物業建設和其他相關權責要求,以及協議終止及相關違約責任等內容。
招商文件與項目改造協議制定完成后,由鎮政府(街道辦事處)審查通過后,交由農村集體組織實施。
     (二)公開招商選取意向企業。
       農村集體經濟組織委托中介機構進入區公共資源交易平臺公開招商,招商文件在平臺上的公示期不得少于30日;由該農村集體經濟組織選定的代表4人、鎮(街道)代表2人、專家評委3人聯合組成9人評選小組,根據招商文件評分標準以及報名企業介紹的方案進行綜合評分,從高分到低分選取前3家企業作為意向企業,若報名企業少于3家且均符合條件的,可全部作為意向企業。
     (三)表決確定市場改造主體資格。
       若符合條件的意向企業為3家或2家的,由農村集體經濟組織召開成員大會表決,票數最多且超過一半同意的獲得市場改造主體資格。
       若符合條件的意向企業為1家的,也需要召開村集體成員大會表決,票數超過三分之二的,獲得市場改造主體資格。
       市場改造主體的選取和確定方式除可按上述(二)、(三)部分指引進行操作外,也可按“一村一策”的方式擬定方案經鎮政府(街道辦事處)審定后實施,但市場改造主體必須通過區公共資源交易平臺公開選取。
     (四)簽訂項目改造協議。
       確定市場改造主體資格后,農村集體經濟組織應與該主體簽訂項目改造協議;市場改造主體資格獲得者必須按約定繳納履約保證金,存入鎮政府(街道辦事處)指定的監管賬戶,并由鎮政府(街道辦事處)、市場改造主體、監管賬戶開戶銀行共同監管。協議簽訂且履約保證金繳納到賬后,視為市場改造主體的正式確定。
       七、詳查階段摸底調查
       城市更新單元規劃編制之前,由鎮(街道)城市更新機構牽頭,農村集體經濟組織或市場改造主體委托有關調查單位開展詳查階段摸底調查工作。 
       摸底調查是對城市更新單元內土地、房屋權屬以及村集體戶籍人口等進行的深入、細致調查。
       詳查階段摸底調查成果由農村集體經濟組織檢查確認后,再由鎮(街道)城市更新機構委托技術審查單位進行不少于30%的抽樣檢驗;抽樣檢驗誤差小于5%的成果視為檢驗合格,由鎮(街道)城市更新機構審核確認。通過確認的成果將作為舊村改造現狀建筑面積認定、地價計收與補償、處理違法用地、完善建設用地手續、編制改造實施方案、征地報批等業務的事實基礎。
       摸底調查的經費可以由農村集體經濟組織自籌,也可在選定市場改造主體后,由市場改造主體支付,計入改造成本;鎮(街道)城市更新機構委托技術單位審查的經費從鎮(街道)城市更新辦公經費中支取。
       八、編制城市更新單元規劃
       摸底調查工作完成后,由鎮(街道)城市更新機構牽頭,農村集體經濟組織委托相關技術單位編制城市更新單元規劃,并按程序要求報批準。
       九、舊村居建筑面積認定與補償
     (一)建筑面積認定的原則。
       舊村居改造建筑面積認定及補償分為個人住宅及集體物業兩部分。
       針對個人住宅部分,建筑面積認定遵循“合法全部認定、歷史合理認定、違法不予認定”的原則。
       針對集體物業部分,建筑面積認定遵循“保障村集體長遠收益不降低”的原則。
     (二)建筑面積認定標準。
       舊村居改造項目的建筑面積認定作為土地出讓金計收的依據。
       1.個人住宅建筑面積的認定。
       個人住宅認定主要針對合法建筑部分,合法建筑包括有土地證及房地證、有土地證無房產證、以及按政策視同為有證宅基地的住宅建筑,具體認定標準如下:
     (1)有土地證有房產證的建筑物按房產證載建筑面積1:1認定;房產證載建筑面積不足證載土地面積1.5倍的,按證載土地面積的1.5倍認定;
     (2)有土地證沒有房產證的,按證載土地面積的1.5倍進行認定;
     (3)符合《老屋登記發證規程》(佛國土資順〔2005〕209號)規定的“老屋”登記條件,房屋至今未改建、擴建,未辦理宅基地土地使用權證的宅基地,視同有證宅基地,參照第(2)點處理;
     (4)1982年12月4日《中華人民共和國憲法》明確土地屬國家所有和集體所有后,持有鎮(街道)以上核發的住宅性質的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者施工許可證,但沒有辦理宅基地土地使用權或者房屋所有權證的建筑物,視同有證宅基地,參照第(2)點處理;
     (5)歷史建筑物或土地,經鎮政府(街道辦事處)確認符合目前的宅基地管理政策可補辦不動產登記的,參照(1)、(2)點處理;
     (6)無證且按政策不可補辦不動產登記的,視為違法建筑,不予認定。
       2.集體物業建筑面積的認定。
       集體物業建筑面積按土地面積(除個人住宅、工業用地外土地面積)的0.8倍認定。舊村居項目中一并整體改造的集體工業用地及工業物業不納入建筑面積認定范圍,仍按舊廠房改造相應標準計收土地出讓金或進行土地收益補償。
       3.現狀建筑面積認定結果確認。
       舊村居改造現狀建筑認定以詳查階段摸底調查成果為基礎,由調查單位統計匯總,經村集體核實后,交由鎮(街道)城市更新機構組織初審,然后上報區級城市更新機構組織審核,最終由區政府審批確認。
     (三)拆遷補償標準。
       1.個人住宅與村集體物業的補償,可采取產權置換,也可選擇貨幣補償,或兩者相結合的方式;鼓勵個人或集體選擇貨幣方式補償,具體的補償標準可參考各鎮街現行拆遷補償安置標準,由農村集體與市場改造主體協商確定。
       2.回遷安置住宅以及集體物業部分應按《佛山市城市規劃管理技術規定》(2015年修訂版)的要求按比例配套停車位等設施。
       3.回遷安置住宅用地單獨安排的,可以保留集體性質,也可以轉為國有土地。保留集體性質的,主要用于建設社區公寓,用于補償農村集體經濟組織成員個人;轉為國有的,需協議出讓給改造單位,開發成商品房后補償給農村集體經濟組織成員。
       4.回遷安置住宅用地不單獨安排的,項目整體出讓給市場改造主體。
       5.回遷安置的集體物業用地單獨安排的,可以保留集體性質,農村集體經濟組織要求出讓的,應當“集轉國”并辦理有償使用手續。
       6.經農村集體經濟組織向相關部門申請,并報區政府批準適用于棚戶區改造政策的舊村居改造項目,可以享受棚戶區改造有關優惠政策。
       7.允許市場改造主體與村集體協商,將回遷住宅物業整體補償給農村集體經濟組織,再由農村集體經濟組織對村民進行住宅物業統籌分配。
       十、編制并表決實施方案
       根據城市更新單元規劃以及確認的摸底調查成果,由鎮政府(街道辦事處)牽頭組織,市場改造主體與農村集體經濟組織共同制定項目實施方案及拆遷補償安置方案。
       項目實施方案應主要包括改造地塊基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、現狀建筑面積認定情況、協議補償方案、土地整合方案以及征收方案、拆遷安置方案、分期供地、分期建設方案、公益性設施及用地建設和移交方案、完善歷史用地及集轉國方案、改造預期效果等內容。
       拆遷補償安置方案應包括以下內容:村民住宅物業的補償方式、標準與規模;村集體物業補償方式、標準與規模;拆遷費用和臨時安置補償標準;簽約獎勵標準及其他有關方面的補償標準等。
       項目實施方案和拆遷補償安置方案編制完成的,由鎮(街道)城市更新機構初審后報區級城市更新機構審查,審查通過的,由農村集體經濟組織召開成員大會公開表決,達到2/3以上同意的,報區政府審批。
       為縮減表決環節,加快項目推進,鼓勵將村民回遷住宅及補償的集體物業的用地選址、是否分宗供地、是否保留為集體建設用地等事宜,與項目實施方案同步表決。
       拆遷補償安置方案經表決通過后,鎮(街道)可以啟動回遷安置區供地手續辦理工作。
       十一、簽訂項目實施監管協議
       市場改造主體確定后,應和農村集體經濟組織與鎮政府(街道辦事處)簽訂項目實施監管協議,明確無償移交公益性用地、公益性設施或公益性建筑面積等義務及交付標準,按拆遷補償安置方案履行相關補償、回遷及過渡期安置的義務,項目實施進度安排及完成時限以及其他事項等。
       十二、簽訂拆遷補償安置協議
       鎮(街道)城市更新機構組織市場改造主體與改造范圍內全部土地房屋權利人簽訂《拆遷補償安置協議》。市場改造主體應每月將《拆遷補償安置協議》簽訂情況報鎮(街道)城市更新機構備案。
       市場改造主體與改造范圍內90%以上土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議后,須繳納拆遷保證金(金額=總拆遷面積×土地市場評估價×10%),履約保證金可轉為拆遷保證金,經村集體及鎮(街道)城市更新機構書面核實確認所簽協議和保證金,市場改造主體可以進場對已簽約的房屋實施拆除,并可同步組織原房地產權利人辦理已拆除部分的不動產權證注銷登記手續和組織辦理完善歷史用地手續。
       按已批實施方案分期改造的,市場改造主體與分期改造范圍內90%以上土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議后,須繳納拆遷保證金(金額=分期拆遷面積×土地市場評估價×10%),履約保證金可轉為拆遷保證金,經村集體及鎮(街道)城市更新機構書面核實確認所簽協議和保證金,可進場對已簽約的房屋實施拆除,并同步辦理分期范圍內不動產權證注銷登記和協議出讓等供地手續。
       改造范圍內或分期范圍內90%以上建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后,市場改造主體應向主管部門申請供地手續和各種報建審批。
       拒絕簽訂協議的住戶,其無證土地可由農村集體經濟組織以無償收回的方式處理,有證土地可由農村集體經濟組織以有償收回的方式處理。上述由農村集體經濟組織收回的土地,其拆除和改造可以與項目范圍內其他土地不同步。
       拆遷改造開始后,市場改造主體可以按照竣工面積比例占拆遷面積比例申請返還拆遷保證金,經村集體及鎮(街道)城市更新機構書面核實確認后,可不計利息返還,返還款專項用于本項目開發及拆遷補償,不得挪作他用。
       十三、回遷安置與分期開發要求
       舊村居改造拆遷補償安置工作應當遵循“先安置、后拆遷”、“先村民和村集體回遷物業,后開發商可銷售物業(即融資物業)”的原則,在拆遷補償落實后,被拆遷人應當在拆遷補償安置協議約定的拆遷期限內完成搬遷。
       回遷安置物業與可銷售物業可以同步建設,但回遷安置物業必須在可銷售物業之前竣工驗收。市場改造主體也可分期銷售融資物業,但必須保證回遷安置物業優先于融資物業的實施順序安排;也可將回遷安置物業與融資物業按相同的比例分期結合安排,但每一期必須保證回遷安置物業先于融資物業竣工驗收,除最后一期外,當期融資物業銷售(預售)的建筑面積占可銷售(融資)總建筑面積的比例,不得高于當期回遷物業的建筑面積占總回遷物業建筑面積的比例,由各鎮政府(街道辦)及區住建部門負責監督。
       十四、市場改造主體退出
       舊村居改造項目選定市場改造主體實施改造的,市場改造主體未能在4年內(按實施方案通過區政府審批之日起計算)與90%以上(含90%)被拆遷人簽訂拆遷補償協議的,出讓程序不予啟動,市場改造主體無條件退出項目,已繳納的履約保證金不予退回,交由鎮政府(街道辦事處)或其指定部門(單位)統一處置。同時,由鎮(街道)城市更新機構根據項目改造方案按有關程序選取審計機構,對已簽訂拆遷補償協議的補償費用(不計利息和財務成本)進行審核,后續參與改造的企業必須無條件承擔上述費用。非因市場改造主體原因造成4年內未能達成簽約數量要求的,經村集體成員代表會議表決通過并報區政府批準,簽約率達成時間可延長2年。
       十五、強化政府的補位作用
       對于市場主導的拆除重建類改造項目,市場改造主體已征得法定比例的權利人同意,但無法征得全部權利人同意的,導致項目難以推進,該市場改造主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。區政府確定有必要繼續推進的,可將其作為政府主導項目,按照相關規定有序推進土地、房屋征收工作,并對市場改造主體前期投入的拆遷費用及合理利潤予以適當補償。
       十六、拒不履行協議的處理方法
       農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過并經批準的實施改造方案(含拆遷補償安置內容),可按照以下情形處理:
     (一)改造過程涉及征收集體土地,相關權利人對補償標準有異議的,依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批準征收土地的人民政府申請裁決;對違反土地管理法律、法規規定阻撓征收土地的,按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定,由區級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的,申請人民法院強制執行。
     (二)改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的,參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償相關規定執行。



附件3

舊城鎮引入市場主體改造操作指引

       一、適用范圍
       “舊城鎮”是指城鎮中心區內,危破舊房集中、基礎設施落后的以國有土地為主,主要是城鎮居民生活或進行商貿活動的區域。舊城鎮更新單元涉及到少量集體用地或“三地”的,可一并納入改造范圍。權屬主體單一的住宅或商業體單獨改造的,不適用本操作指引。
       二、改造模式
       舊城鎮更新改造工作實行政府主導、屬地負責。鎮政府(街道辦事處)是轄區內舊城鎮更新改造的責任主體。
       舊城鎮可以選擇由改造項目范圍內權利人引入市場主體進行改造,市場主體進行拆遷補償后協議出讓,也可以選擇由政府主導改造,政府進行拆遷補償后收回儲備公開出讓。
       三、改造流程
     (一)確定申報主體;
     (二)由申報主體開展居民意愿征詢,達到2/3同意,申報主體按相關要求申報城市更新單元計劃、編制城市更新單元規劃;
     (三)政府按程序分別進行審批并公示;
     (四)申報主體按相關要求編制實施方案,其中應包含補償方案形成表決稿,同意改造戶數達到2/3及以上,按相關程序進行報批;
     (五)申報主體與改造戶數《拆遷補償安置協議》簽訂達100%,則報區政府確認實施主體資格,與鎮政府(街道辦)簽訂監管協議;
     (六)實施主體申辦協議出讓供地手續;
     (七)實施主體按實施方案和建設程序實施。
    經改造范圍內90%以上住戶(或土地權屬人)表決同意,在確定開發建設條件的前提下,也可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招拍掛等方式確定土地使用權人(改造主體),由區政府作為征收主體,改造主體出資,完成征收補償后,簽訂土地使用權出讓合同。
       四、改造意愿調查
     (一)第一輪,征詢改造區域居民意愿,同意改造戶數的比例達到2/3或以上的,方可啟動改造,并辦理地塊改造前期手續;
     (二)第二輪,征詢改造區域居民對項目實施方案中拆遷補償安置方案的意見,表決通過率達到以下條件方可上報區政府審批:
       1.改造項目范圍內用地為單一權利人的,取得該權利人同意;屬于共有的取得全體權利人同意;建筑物區分所有權的,經專有部分占建筑物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意。
       2.改造項目范圍內用地包含多個權屬地塊的,符合改造意愿條件地塊總面積占比應當不小于2/3。
       3.涉及集體用地的,應當按照《廣東省農村集體經濟組織管理規定》和《廣東省農村集體資產管理條例》規定的民主議事決策要求,經該村集體經濟組織成員大會(或成員代表會議)表決同意。
       五、拆遷安置補償辦法
     (一)補償方式。
       舊城鎮改造涉及的補償可以采取物業補償、貨幣補償或兩者相結合的方式。
     (二)拆遷補償安置協議簽訂要求。
       舊城鎮改造中,通過簽訂拆遷補償安置協議形式轉移房地產權益的,應由屬地鎮街組織、協調和監督,并可聘請公證機構進行公證。簽訂拆遷補償安置協議,應當遵循公平公正、有償合理原則,約定補償方式和支付期限,安置房的面積和地點,拆遷期限、拆遷過渡方案和過渡期限,協議生效的時間和條件、權利主體向實施主體交付原不動產權證書時間等事項,還要約定權利主體的不動產權由實施主體承受,明確原權利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產登記機構申辦不動產權證注銷登記。原權利主體沒有房地產權屬證書的,應當提交相應的產權證明文件及經公證的房地產權益由實施主體承受的聲明書。
     (三)資金籌措方式。
       政府統籌實施的舊城鎮改造項目,由區、鎮(街道)安排資金組織拆遷補償安置,房屋拆遷完畢后,可通過地塊土地使用權出讓回籠資金。如項目需要引入社會資金用于拆遷補償安置和土地整理的,應當通過公開方式,選擇市場改造主體具體實施。
       被選定的投資實施主體按協議約定投資完成拆遷補償安置和土地整理后,可以交由政府通過招拍掛方式出讓土地,同級財政部門按照協議約定統籌安排資金,支付相應費用給投資實施主體。
       六、糾紛協調解決機制
       舊城鎮改造中,與少數權利人無法達成協議的,應當加強宣傳、調解工作。對已簽訂的《拆遷補償安置協議》產生爭議的,可以通過調解機構進行協調,協調無果的,由其中一方提起民事訴訟。

 

 

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